今回は、人気のセットアップオフィスをご紹介します。

セットアップオフィスは貸主負担で受付や会議室が設置されているため、移転費用を抑えたい企業や、レンタルオフィスからの移転先として人気が高まっています。物件の面積帯も大型化しており、100坪以上のセットアップオフィスも増えています。

ここでは、セットアップオフィスのメリットやデメリット、居抜きオフィスとの違い、セットアップオフィスがおすすめの企業、セットアップオフィスに入居したお客様の事例をご紹介します。

セットアップオフィスとは？

セットアップオフィスは、事前に必要なオフィス設備や家具が整えられた賃貸オフィスの一形態です。これらのオフィスは、特にスタートアップ企業や小規模事業者にとって魅力的な選択肢であり、移転やオフィス開設時のコストと時間を大幅に削減できる利点があります。

主な特徴は、利用者が追加の内装工事を行う必要がないことです。多くの場合、受付エリア、会議室、執務スペースなど、基本的なオフィス機能がすでに設置されています。さらに、インターネット接続やセキュリティシステムなどの基本的なインフラも整備されていることが多いです。これにより、企業はオフィスを即座に利用開始でき、ビジネスの立ち上げや拡大に集中することが可能になります。

セットアップオフィスのもう一つの利点は、柔軟な契約条件です。多くの場合、伝統的なオフィススペースよりも短期間の契約が可能であり、事業の成長や縮小に応じてスペースの調整が容易です。また、立地もビジネス中心地に位置することが多く、アクセスの良さも大きなメリットです。

セットアップオフィスは、初期投資を抑え、迅速にビジネスを展開したい企業に適した選択肢です。特に、動的なビジネス環境において、柔軟性と利便性を求める企業にとって有益なオプションとなり得ます。

セットアップオフィスがおすすめの企業

1. オフィス移転に手間や時間、お金をかけたくない
2. スタートアップ企業
3. レンタルオフィスからの移転（ビルグレードを落としたくない）
4. 移転時にかかる初期費用を抑えたい企業
5. 短期間（3年程度以内）で移転する可能性が高い企業

このような場合、セットアップオフィスが向いていると考えられます。

特に、成長段階にあるベンチャー企業におすすめです。人が増えて手狭になっていて、移転したいが忙しくて移転プロジェクトにリソースをさけられない。さらに、人は増え続けるため、2年後くらいにはまた移転するかもしれない。といったニーズにぴったりなのがセットアップオフィスです。おしゃれなデザインのオフィスは採用にも効果的と言われていますので、採用のための費用として考えられる企業もあります。

セットアップオフィスのメリットとは

セットアップオフィスの主なメリットは以下のような点があげられます。

１． プロのデザイナーが設計したおしゃれなデザイン。人材採用にも効果あり

セットアップオフィスは、最新のトレンドに沿って設計、デザインされています。おしゃれな物件が多く、最近では「テレフォンブース」を設置している物件を多くみかけます。

２．レイアウトプランの検討はほぼ不要。通常のオフィス移転は手間も時間もかかる

通常のオフィス物件の場合、まっさらな内装状態で引渡しを受けます。まず、どのように受付にし、机を何席分配置するかを考え、内装会社に設計を依頼します。出てきた図面に対して修正を繰り返し、レイアウトを決定します。そして、見積もりを依頼して、金額が合意したら内装工事の発注と工事手配をします。このように、内装工事の発注までにたくさんの手間や時間がかかります。通常業務と並行して行う場合はかなりの労力を費やすことになりますね。

セットアップオフィスは、いわばリフォームが済んでいる上に家具まで付いている賃貸住宅のようなものです。おしゃれなデザインの空間と、さらに机やイスなどの什器がそろっているオフィスもありますので、パソコンを持ち込めば速やかに業務開始が可能になるでしょう。特に、什器付きの物件はレンタルオフィスからの移転におすすめです。

３．”敷金ゼロ”も‼賃貸借契約にかかる初期費用も内装工事費用も抑えられる

セットアップオフィスは契約時の初期費用も抑えられます。「入居しやすく、退去しやすい」をコンセプトにしているため、契約締結時の「敷金」も低めに設定している物件があります。通常オフィスは「賃料の12ヵ月分」が一般的ですが、セットアップオフィスは「賃料の6ヵ月分」程度の物件が多数あります。中には「敷金ゼロ」としている物件もあります。

４．通常オフィスと比較すると、工事期間が短くて済む

セットアップオフィスに入居する際に必要な工事項目は以下の通りです。

• 電気配線工事（配線済みの物件もあります）
• 電話、LANなどの通信工事
• 引越し作業

通常のオフィスに入居する場合、上記のほかに「造作工事」「間仕切り設置工事」「防災工事」「空調工事」が必要です。作業時に音や匂い、振動が発生する場合は土日や夜間にしか作業できないため、4週間以上かかることが一般的です。

電気、電話工事は平日でも可能なことが多く、週末作業となるのは引越し作業くらいです。セットアップオフィスの場合、早ければ契約締結後1週間程度での引越しも可能です。

５．賃料は経費として計上できる

通常の賃貸オフィスの場合、造作や間仕切りなどの内装は「資産」として貸借対照表に計上します。セットアップオフィスの場合、内装費用が賃料に転嫁されていますので、「内装を経費として計上」という考え方もできるということになります。「会社として資産を持ちたくない」「利益率が高い」といった企業にもおすすめです。

セットアップオフィスのデメリットとは

セットアップオフィスを検討される場合、以下のようなケースもありますので、セットアップオフィスに詳しい仲介業者に相談されることをお勧めします。

セットアップオフィスは、入居時の手間がかからない一方で、オフィスデザインの自由度は低くなります。企業のアイデンティティを表現したい企業には、物足りなさを感じるかもしれません。

また、通常のオフィスに比べるとセットアップオフィスの賃料は高めに設定されています。キャッシュフローだけを考えると、5年以上の入居で通常オフィスのコストを超える場合もあります。

居抜きオフィスとの違いは？

セットアップオフィスと居抜きオフィスの違いは以下の通りです。

項目	セットアップオフィス	居抜きオフィス
内装	貸主が費用負担して設置	前テナントの残置物
原状回復工事	貸主が設置した造作は解体不要	前テナントから原状回復義務を承継するので必要
賃料	内装工事費用を上乗せ	通常通り
敷金	通常よりも低く設定	通常通り

セットアップオフィスは貸主が費用を負担して内装を設置しますが、居抜きオフィスは前テナントの残置物が利用されます。セットアップオフィスでは原状回復工事が不要なのに対し、居抜きオフィスでは必要です。

セットアップオフィス物件の単価は20,000円～24,999円/坪が多い

セットアップオフィスの平均単価は一般的に20,000円から25,000円/坪で設定されていますが、人気エリアではこの金額が30,000円/坪を超えることもあります。これは、通常の賃貸オフィスの1.5倍から1.7倍程度となり、比較的高価格帯です。この高価格は、オーナーが提供する受付や会議室などの設備にかかる工事費を含んでいるためです。

しかし、セットアップオフィスを選ぶメリットは、初期の投資を抑えられる点にあります。工事費は貸主が負担するため、入居者は電気や通信の工事費、引越し費用、追加の什器購入費用のみを負担します。

なお、賃料は毎月固定されており、入居期間が長くなるほど総支払額は増加します。そのため、セットアップオフィスへの移転を検討する際には、低い初期コストだけでなく、長期的な賃料の高さも考慮することが重要です。

セットアップオフィス物件の面積帯は20坪～50坪が多い

セットアップオフィスは、20坪から50坪の面積帯に集中しています。これは、このサイズのオフィスが多くの企業のニーズに適しているためです。

一般的に、20坪〜50坪前後のオフィスでは、「受付、1つの会議室、執務エリア」という標準的なゾーニングが見られます。しかし、100坪を超えると、各企業のニーズに合わせた個室の数やレイアウトプランが異なり、セットアップオフィスの選択肢が限られるようになります。これは、大規模なオフィスの設置には、貸主側のコストが高くなるためです。

とはいえ、2022年後半からは100坪以上のセットアップオフィスも増加傾向にあります。これは、企業の成長に応じてセットアップオフィスの移転を繰り返している企業が増えているためです。特にデザイン性に優れた物件が多く、スタイリッシュなオフィスを求める企業には最適な選択と言えるでしょう。

セットアップオフィスに入居した事例

実際にセットアップオフィスに入居した企業の事例インタビューは、セットアップオフィスを選ぶ際の参考になります。ここでは、セットアップオフィスを選んだ理由や、入居後の体験について話を聞くことができます。これらの事例は、様々な業界や企業規模のビジネスにおいて、セットアップオフィスがどのように活用されているかを理解するのに役立ちます。

セットアップオフィスに入居を考えている企業様にいただく質問

原状回復範囲を教えてください。

貸主によって異なりますが、一般的には期間に関わらず、テナントは退去時に原状回復を行う必要があります。

什器は付いていますか？

はい、一部の貸主では「フルセットアップオフィス」として、デスクや椅子などの什器が備え付けられている物件があります。

什器は譲渡してもらうことが可能ですか？

通常は什器の譲渡は行いません。什器は貸主の所有物としてオフィスに設置されており、テナントに譲渡されることは原則としてありません。

居抜きやレンタルオフィスと比べてお得ですか？

居抜きの場合、中古の什器を利用することになりますが、賃料に追加料金はかかりません。一方で、レンタルオフィスはスペースが狭いことがデメリットとなることがあります。条件によって、どの借り方がお得かは変わりますので、お問い合わせください。

レイアウトの変更は可能ですか？

はい、レイアウトの変更は可能ですが、退去時にはオフィスを元の状態に戻す必要があります。

東京のセットアップオフィスを検索してみる！

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まとめ

セットアップオフィスは、あらかじめ内装工事が施されて、最低限の必要な設備などもそろっているため、移転後スムーズに業務を開始できるので、魅力的なオフィスの形となります。

セットアップオフィスを上手に活用することにより、移転のコストや手間を軽減してくれることが期待できます。

今回紹介しました、セットアップオフィスのメリットとデメリットを理解した上で検討することをおすすめいたします。自社に合ったセットアップオフィスを探してみてください。